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Consultation sur le projet de règlement 21-06 : Questions et réponses (page 1)

La consultation écrite sur le projet de règlements n°21-06 - Amendement au règlement de zonage n°2007-103 – Création des zones et normes règlementaires (projet Holliday) - Règlement de concordance se tient du 21 avril au 6 mai 2021.

 

Les questions soumises par les personnes intéressées de même que les réponses qui leur sont transmises seront publiées sur cette page durant la période de consultation. Celle-ci sera mise à jour régulièrement. 


 

21-04-2021

 

[Q] Bonjour, j'ai consulté le site pour le projet de concordance et je n'ai pas vu le plan d'urbanisme adopté en 2014 de la zone industrielle Holliday devenue zone résidentielle. J'aimerais avoir le plan de 2014.

  • Le règlement amendant le plan d’urbanisme en 2014 soit le règlement 2014-290 est contenu dans la rubrique intitulée «Documents pour consultation» et fait partie des annexes de ce document. 

[Q] Vous acceptez et approuvez qu'il y ait des modifications concernant le canal actuel derrière les maisons de la rue Holliday par le remplacement d'un drain français. Lors des consultations Zoom auprès des résidents de la rue Holliday, des élus ainsi que des responsables de la Ville ont affirmé avoir confiance aux études concernant la nappe phréatique ainsi que la pose d'un drain. Puisque vous semblez assurés que les résidences actuelles ne subiront pas de dommages, j'aimerais que vous nous garantissiez par écrit, qu'advenant des problèmes d'eau ou des dommages résultants des travaux qui seront effectués pour la réalisation du nouveau quartier, que vous assumerez les coûts ou prendrez en charge les réparations. Cela rassurait les citoyens concernés.  

  • Cette demande sera transmise au conseil municipal pour analyse.

 

22-04-2021

 

[Q] Sachant que : 

  • Au début des années 70 les résidents de la rue Holliday subissaient au printemps des infiltrations d'eau dans leur sous-sol de façon récurrente s'étirant sur 3-4 ans, dues à la hausse de la nappe phréatique.
  • Depuis que la canal de drainage longeant la rue Holliday a été creusé en 1974, les problèmes d'infiltrations d'eau ont étés réglés pour tous les résidents.
  • Le canal de drainage fait un excellent travail depuis plus de 47 ans et il est encore fonctionnel à 100%.
  • Des résidents qui ont été sinistrés au début des années 70 demeurent encore sur la rue Holliday et paient des taxes depuis plus de 50 ans.

Quels éléments permettent à la ville de Sept-Îles d'affirmer sans l'ombre d'un doute, que les résidents de la rue Holliday et à proximité, ne subiront pas à nouveau des infiltrations d'eau, avec l'installation d'un drain français comme proposé par les promoteurs du projet Holliday, enterré à 12 pieds de profondeur en dessous d'une rue asphaltée qui aura une durée de vie d'au moins 47 ans?

 

Avez-vous en main un rapport d'une firme d'ingénieurs quelconque qui n'est pas en conflit d'intérêt avec les promoteurs du projet ou la ville de Sept-Iles, avec un plan à jour du réseau des eaux souterraines pour appuyer vos tentatives de rassurer les résidents concernés?

  • Ce type d’étude et de documents réalisés par un professionnel est requis du promoteur par la Ville afin d’en arriver à une entente promoteur/Ville, avant de procéder au projet de développement.

 

23-04-2021

  

[Q] Pour nous, les documents suivants sont pertinents et nécessaires pour avoir une information éclairée sur la consultation publique de concordance. Nous avons quelques questions sur l'absence de ces documents qui sont essentiels pour nous.  Pourquoi avoir donné juste un extrait du plan d'urbanisme au lieu du plan en entier, y incluant les figures, annexes et feuillets? Par exemple, pourquoi ne pas avoir donné les objectifs et contraintes, dont: Circonscrire les secteurs résidentiels existants et futurs en respect d’un développement harmonieux et rationnel. Pour nous, on ne peut comprendre la complexité du plan d'urbanisme dans son entier avec juste un extrait. Le fait d'avoir strictement un extrait choisi par la municipalité nous donne à percevoir qu'il y a un biais dans la consultation.

  • Cet extrait est le document le plus pertinent, puisque l’objet de la consultation est la modification au règlement de zonage en concordance du plan d’urbanisme modifié. Le plan d’urbanisme complet à jour est toujours disponible sur le site Web de la Ville.

[Q] La consultation qu'il y a eu (on suppose...) pour l'adoption du plan d’urbanisme est pertinente et nécessaire pour comprendre la différence entre les enjeux à l'époque et ceux maintenant. Pourquoi la Ville ne l'a pas mis dans les documents à consulter?

  • Ce n’est pas l’objet de la consultation, une demande d’accès à l’information pourrait être faite pour ce type de document.

[Q] Les documents techniques ou autres qui ont été déposés pour justifier le changement de zonage d'industriel gros gabarit à résidentiel pour le secteur du projet Holliday sont nécessaires et pertinents dont les documents techniques originaux du promoteur et de la Ville, par exemple, la caractérisation des sols, la modélisation de la dispersion atmosphérique pour les odeurs, études géotechniques, etc. Pourquoi ne font-ils pas partie des documents fournis par la Ville pour la consultation publique?

  • L’objet principal de la consultation étant la modification règlementaire pour créer un espace de développement, les divers documents techniques serviront à bâtir l’entente promoteur/Ville qui est une étape subséquente à la modification règlementaire. Une demande d’accès à l’information pourrait être déposée pour ce type de document.

[Q] Pourquoi l'avis juridique dont il a été question à la séance du conseil du 12 avril 2021 pour la concordance de ce secteur n'est pas un document jugé pertinent et nécessaire par la Ville? Pour nous, l'avis juridique est pourtant pertinent et nécessaire. 

  • Une demande d’accès à l’information peut être déposée pour obtenir ce type de document.

[Q] Pourquoi le schéma d'aménagement de la MRC le plus récent n'est pas fourni pour la consultation? Pourquoi la Ville ne le juge pas pertinent et nécessaire?

  • Ce document étant de la responsabilité de la MRC, une demande pourrait leur être acheminée pour avoir accès à ce document. Il est aussi possible de le consulter sur le site Web de la MRC de Sept-RivièresPar ailleurs, la principale responsabilité de la MRC est de s’assurer de la conformité des règlements au schéma d’aménagement, ce qui a été complété pour le plan d’urbanisme. En ce qui a trait au zonage, la MRC s’assurera que la modification au zonage est conforme au schéma d’aménagement.

 

26-04-2021

 

[Q] Pourquoi la Ville de Sept-Îles justifie la pertinence de la modification du plan d'urbanisme et conséquemment du règlement de concordance (zonage), par un urgent besoin de terrains pour des supposés nombreux nouveaux résidents, alors que le plan d'urbanisme de la Ville prévoit à la page 4, une baisse démographique entre 2006 et 2026 de 13,8% sur la Côte-Nord?

  • Votre référence au plan d’urbanisme est exacte, cependant comme le plan d’urbanisme date de 2007, il y a lieu de vérifier si les projections démographiques se sont avérées exactes et de prendre en compte le rythme de développement depuis ce temps. Quelques variables nous permettent de constater que l’estimation réalisée en 2007 pour la population de la MRC en 2016, était de 31 964 personnes alors qu’en réalité, elle était de 34 860 personnes. À l’échelle municipale, on remarque, selon le décret officiel du gouvernement, que la population de la ville était de 25 276 personnes en 2007 et de 25 081 en 2021. Il y a donc des fluctuations moins importantes qu’anticipées et ces variations s’expliquent en partie par les cycles économiques que connaît une région ressource comme la Côte-Nord. Les besoins en terrains s’observent par la demande pour la création de nouveaux logements de tout type sur le territoire de la ville. En effet, dans les premières années où le Plan Nord a influencé l’activité économique de la région, la ville a connu des années où la création de nouveaux logements était importante soit, à titre d’exemple: 2010 (115 logements), 2011 (138 logements), 2012 (235 logements), 2013 (95 logements), 2014 (125 logements). Même si les dernières années ont été moins importantes en termes de création de logements, dans la période 2010-2020, il s’est créé en moyenne 90 logements annuellement. Considérant qu’il faut au moins 2 ans pour planifier et faire un développement domiciliaire et que la banque de terrain dans la portion «centre-ville» est pratiquement épuisée, il est nécessaire de prévoir et de préparer un site permettant de répondre à la demande en nouveaux logements.

 

[Q] Les promoteurs du projet ont opté pour remplacer un canal de drainage efficace par un drain agricole enfoui sous une rue. Le sol sablonneux que l’on  retrouve dans la zone concernée semble idéal pour la construction résidentielle.

 

Attention, le sol et les eaux sous-terraines de la région contiennent des quantités importantes de fer. Une bactérie appelée bactérie du fer se nourrit du fer contenu dans cette eau et forme des agglomérations qui finissent par obstruer les drains agricoles. L’APCHQ refuse d’assurer les propriétaires contre ce phénomène parce qu’il est trop fréquent.

 

La longueur du drain projetté, 1,5 kilomètre, et le niveau élevé des eaux souterraines multiplient les probabilités de colmatage du drain. Un drain défectueux aurait des conséquences financières désastreuses pour les sinistrés et pour la Vill.

 

Les faits énoncés ici sont vérifiables auprès de l’INRS et de l’APCHQ. Un cas survenu à Sept-Îles est mis en évidence dans l’émission LA FACTURE du 7 janvier 2001(émission 233) sur le site de RADIO-CANADA. Les services d’ingénierie et les services d’urbanisme de la Ville sont au courant de cette situation ou devraient l’être. Tout entrepreneur de la région devrait être aussi au courant.

 

Sur quoi se base l’administration municipale pour appuyer cette option choisie dans l’ébauche de projet des promoteurs?

  • Nous prenons bonne note de vos observations et commentaires. La firme d’ingénierie mandatée par le promoteur présentera des plans et devis pour en venir à une entente promoteur/Ville devant répondre aux enjeux, problématiques et besoins du projet, du quartier et de la collectivité en général.


27-04-2021

 

[Q] Dans le projet de règlement présenté 21-06, on ne voit pas la zone tampon de 30 mètres sur la carte. En tant que citoyen, on veut savoir où est la zone tampon. Pourtant, dans le plan d'urbanisme, il est indiqué : «b. Prévoir au Règlement de zonage des normes particulières d’aménagement telles qu’écrans tampons à la périphérie des secteurs contraignants et contigus aux secteurs résidentiels».

  • La zone tampon est indiqué sur la carte en annexe B du projet de règlement no 21-06 par les lettres (E.T. 30 m), et se situe à l’extrême est de la zone de développement projetée.

[Q] Sur quoi précisément a été basé le changement au périmètre d'urbanisation en 2013? Y avait-t-il des normes règlementaires?

  • Pour réaliser un développement et prolonger des services municipaux, le périmètre d’urbanisation prévu au schéma d’aménagement devait être modifié, ce qui a été complété. Il n’y a pas de normes règlementaires associées à ce type de processus.

[Q] Y a-t-il une zone tampon avec les étangs aérés de la Ville pour établir une zone résidentielle? Y a-t-il une zone tampon avec l'usine d'eaux usées de la Ville pour établir une zone résidentielle?

  • Si une norme existe, elle n’est pas au niveau municipal. Le promoteur devra s’assurer de respecter les normes applicables et édictées par le ministère de l’Environnement lorsqu’il demandera son certificat d’autorisation pour procéder à la réalisation du projet et fournir ces documents à la Ville pour conclure une entente promoteur/Ville.

[Q] Quelle est la raison de ne pas avoir adopté le règlement de zonage 2014-290 dans les 90 jours de modification du plan d'urbanisme?

  • Nous vous référons au communiqué émis par la Ville sur le sujet le 13 avril dernier, lequel se retrouve sur le site Web municipal.

[Q] Le plan d'urbanisme complet avec feuillets, annexes et figures devrait être dans les documents pour la consultation publique, on n'aurait pas dû avoir à le demander avec des délais. Ce ne devrait pas une course à obstacle avec des frais. Car la Commission municipale et nous-même devons vérifier si le règlement de zonage est compatible avec le plan d'urbanisme. La Ville ne l'a pas fourni dans son ensemble (mais seulement un extrait choisi par la Ville). Le site internet de la Ville  présente un plan d'urbanisme incomplet (annexes, figures, feuillet, etc.)

  • Le plan d'urbanisme complet (incluant les feuillets et les figures) se trouve sur le site Internet municipal. Le lien sur la page de la consultation a été modifié afin de diriger directement vers la section du site contenant l'ensemble de ces documents.

 

[Q] J'aimerais que vous clarifiez ma perception, qui est qu'il ne peut y avoir de concordance avec le plan d'urbanisme (2007-102) tel que modifié par le règlement no 2014-290 avec l'amendement au règlement de zonage no 2007-103 avec la création des zones et normes règlementaires (projet Holliday); si la réglementation de zonage n'est pas appliquée dans la réalité pour le projet Holliday comme pour le quartier Monseigneur-Blanche actuellement?

 

Exemple. Conclusion : La modélisation atmosphérique produite par Englobe indique que le nouveau quartier résidentiel projeté ne devrait pas subir plus d’inconvénients, dû aux odeurs des étangs aérés de la Ville de Sept-Îles, que les résidents actuels vivant plus au sud de ces étangs aérés. Je vous rappelle que le quartier Monseigneur-Blanche subit déjà des dépassements de critères pour les odeurs, donc vous laissez sous-entendre que la même situation, potentiellement, pourra se produire pour le projet Holliday. Par contre, il n'y aura pas plus d'inconvénients que le quartier Monseigneur-Blanche ou le règlement de zonage relié aux odeurs n'est pas respecté dû au dépassement des critères des odeurs du MELCC et les lignes directrices du plan d'urbanisme (pollution olfactive).

  • Le règlement de concordance ne concerne principalement que les usages autorisées au règlement de zonage en concordance des affectations du territoire prévus au plan d’urbanisme.

[Q] J'aimerais avoir une clarification de concordance sur les réels objectifs et mise en œuvre de la municipalité pour que votre réglementation de zonage soit appliquée dans la réalité pour le projet Holliday et la qualité de vie des potentiels citoyens ?

  • Tel que mentionné à la question précédente, seuls les usages sont principalement pris en compte dans l’opération de concordance.

[Q] Expliquez-moi comment vous allez être concordant avec le plan d'urbanisme et le règlement de zonage et normes réglementaires, de manière plus claire, quel moyen dans la réalité pour le projet Holliday les gens du nouveau quartier résidentiel ne subiront pas de pollution olfactive comme écrit dans votre plan d'urbanisme, cela ne semble pas être efficace pour le quartier Monseigneur-Blanche? 

  • Nous prenons note de vos commentaires. Les différentes études sur le sujet seront à déposer par le promoteur pour conclure une entente promoteur/Ville.

 

28-04-2021

  

[Q] Vous n'avez pas répondu clairement à ma question, car votre réponse reste sous-entendre que l'entente promoteur/ville va définir le respect ou non du règlement zonage qui découle du plan d'urbanisme. Je vous rappelle que la pollution olfactive comme écrit dans votre plan d'urbanisme et votre règlement de zonage ne semble pas être efficace dans le quartier Monseigneur-Blanche. Est-ce que le non-respect du plan d'urbanisme comme la pollution olfactive peut faire partie de l'entente promoteur/ville?

  • La conformité du règlement de zonage au plan d’urbanisme n’a rien à voir avec l’entente promoteur/ville. L’entente sera conclue ou non à la suite du processus selon les exigences de la ville et les documents qui seront déposés par le promoteur.

[Q] Expliquez-moi comment vous allez être concordant avec le plan d'urbanisme et le règlement de zonage et normes réglementaire, de manière plus clair quel moyen dans la réalité pour le projet Holiday les gens du nouveau quartier résidentiel ne subiront pas de pollution olfactive comme écrit dans votre plan d'urbanisme, cela ne semble pas être efficace pour le quartier Monseigneur-Blanche? 

  • Nous prenons note de vos commentaires, les différentes études sur le sujet seront à déposer par le promoteur pour conclure une entente promoteur/Ville.

 

[Q] Est-ce que la voie de contournement est incluse dans la zone tampon?

  • Non, elle fait partie de la portion du terrain prévue pour le développement.

[Q] S'il y a zone tampon pour les étangs aérés, comment cela va fonctionner pour la concordance avec le plan d'urbanisme et les règlements du ministère de l'Environnement?

  • Votre question étant hypothétique, il faut se rappeler que la concordance est relative aux usages autorisés principalement. Si des normes édictées étaient applicables par le promoteur pour le projet, celui-ci devra donc proposer une solution pour respecter les prescriptions applicables par l'entité règlementaire les exigeant.

 

29-04-2021

 

[Q] J'ai vérifié votre règlement de zonage pour l'odeur et je n'ai pas trouvé de critère numérique qui définit quand l'odeur devient une pollution olfactive comme cité dans votre plan d'urbanisme. J'aimerais que vous me précisiez dans votre règlement de zonage de quelle manière l'odeur devient une pollution olfactive?

  • Votre question est hors du contexte de la consultation publique et plus de nature juridique. Nous n’avons pas de réponse à formuler.

[Q] J'aimerais que vous me précisiez dans votre règlement de zonage quand l'odeur émise par la municipalité (exemple : étangs aérés de la municipalité devient un usage (activité) exercé ne cause aucune odeur), comme la zone industrielle, commerciale, etc.?

  • Il n’y a pas de seuil prescrit au règlement de zonage pour des équipements publics, ceux-ci sont soumis aux normes et exigences du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les Changements climatiques.

 

[Q] Je ne comprends pas très bien les limites de la zone tampon dont vous m'avez parlé dans votre courriel du 27 avril. Sera-t-elle en zone industrielle ou résidentielle? Est-ce qu'elle inclut le chemin de contournement et la zone verte (parc?) de chaque côté? Est-elle dans le périmètre d'urbanisation? Quelles sont les activités qu'IOC ou une autre entreprise du même genre pourrait faire ou entreprendre en zone tampon?

  • La zone tampon s'applique à la zone industrielle. Elle ne comprend pas la voie de contournement et n'est pas incluse dans le périmètre d'urbanisation. Sur les terrains de la minière IOC, les usages de la classe industrielle ''Ic'' Commerce de gros et industrie à incidence élevée sont notamment autorisés. La zone tampon est un écran tampon qui doit être maintenu ou aménagé aux endroits déterminés sur le plan de zonage, à la limite de la zone la plus contraignante, soit ici, la zone industrielle.

[Q] Pouvez-vous m'assurer que les contaminants définis dans la Loi sur la qualité de l'environnement (sol, contamination du sol et de la nappe phréatique, les odeurs, grandeur des étangs aérés et processus de traitement, quantité d'eaux usées traitées, lac rouge d'IOC, dépôt sec contaminé sur le terrain d'IOC, etc.) n'ont pas changé depuis 7 ans ni les normes ou critères environnementaux? Pour nous, 90 jours ou 7 ans peuvent changer beaucoup de choses. Et pour vous? Par ex. les critères de caractérisation des sols

  • L'objet de la consultation publique n'est pas de garantir des choses ou de prendre des engagements. Nous prenons note de vos commentaires et référerons ceux-ci au conseil municipal.

  

[Q] Dans le Plan d'urbanisme (règlement numéro 2007-102), à la page 7 (Le centre urbain de Sept-Îles), au deuxième paragraphe nous pouvons lire: L’urbanisation devra se faire dans la direction nord-est permettant un développement continu de l’agglomération. Selon le schéma, le passage de la phase de consolidation à la phase d’expansion se justifiera au moment où la Ville de Sept-Îles atteindra une population d’environ 35 000 habitants".

  

Pourquoi la Ville de Sept-Îles veux procéder à une phase d'expansion alors que la population est de 25 081 habitants, il manque pratiquement 10 000 résidents pour qu'il y ait concordance avec le Plan d'urbanisme? Et aussi pourquoi le schéma dont il est question n'apparaît pas à la page 8? 

  • La référence dont vous faites mention n’est pas un élément de concordance, mais une prévision du plan d’urbanisme réalisé en 2007. Cependant, je vous réfère à notre réponse du 26 avril sur le sujet. Malgré la démographie observée, il y a eu une demande effective de terrains pour développer de nouveaux logements à Sept-Îles. En ce qui a trait au schéma du plan d’urbanisme dont vous signalez, une correction a été apportée sur notre site Web et les documents y sont maintenant disponibles.

  

30-04-2021 

 

[Q] Pouvez-vous m'indiquer précisément où passera la voie de contournement, car elle semble changer de place au gré de la consultation? Plus précisément, peut-elle couper le parc Holliday en deux?

  • La voie de contournement passe à l'extrême est du développement, à la limite de propriété des promoteurs. Elle est représentée dans les documents soumis à la consultation publique.

 

[Q] Je ne vois pas la zone tampon dans le règlement 2014-290 modifiant le règlement d'urbanisme. Était-ce conforme à l'époque à votre plan d'urbanisme 2007-102?

  • L’établissement d’une zone tampon est une norme qui s’établit au règlement de zonage, donc elles n’apparaissent pas nécessairement au plan d’urbanisme.

 

[Q] Dans le document intitulé "Étude technique préliminaire" daté de 2013 et présenté comme document de support à la séance de consultation pour la modification au plan d'urbanisme 2014-290, il est indiqué: "Selon notre connaissance des lieux, il est fort possible qu'un dépôt d'argile soit présent en profondeur sous le dépôt de sable, ce qui pourrait limiter en partie le type de construction possible sur ce terrain, et ce, tout dépendant des caractéristiques réelles du dépôt argileux. À ce stade-ci, nous  recommandons de ne pas construire:

- des bâtiments multiétage de plus de 2 étages;

- des radiers de plus de 10 m de largeur fortement chargés;
- de remblayer ou rehausser le profil du terrain naturel de plus de 1,5 m;

Seule une étude géotechnique détaillée permettra de conclure si ces restrictions peuvent être levées"

  

Pourtant dans le projet de règlement de zonage 21-06, il est permis par exemple dans la ZONE 1030-11 R d'avoir des bâtiments de 15 mètres de haut (soit plus de 2 étages).

 

Vous savez, la sensibilité des citoyens de Sept-Îles sur le risque d'affaissement des sols suite à l'affaissement du Haut Ste-Famille a augmenté depuis 2014. Cet affaissement a coûté 17 millions aux citoyens moins 3,5 millions récupérés d'une poursuite. Personne ne veut revivre la même situation. Est ce qu'une étude géotechnique détaillée a été faite ou sera faite? Qui sera responsable advenant un affaissement des sols? La Ville, le promoteur, l'acheteur? C'est aussi pourquoi 90 jours ou 7 ans, ce n'est plus pareil. Est-ce que le conseil municipal a été mis au fait de cette recommandation d'un expert et quand? Comment avez-vous tenu compte des contraintes de l'argile?

  • La planification détaillée des phases subséquentes aux phases 1 et 2 n’a pas été établie en détail, de sorte qu’il y est prévu un large éventail d’usages associés au développement résidentiel avec des normes générales y étant associées.  Les études géotechniques plus détaillées qui seront fournies par le promoteur avant la conclusion de l’entente promoteur-ville serviront à établir le design final du développement.

  

[Q] Est-ce que les usages industriels lourds  sont permis dans la zone tampon?

  • Les usages industriels de la classe industrielle (Ic) sont permis dans la zone industrielle 1030 I, cependant la zone tampon prescrite au règlement de zonage doit être protégée ou aménagée pour respecter la norme édictée si un projet y est développé dans l’avenir.

 

[Q] Je vais être plus précise sur la voie de contournement. Par exemple, à la 1ere séance de consultation du promoteur en 2021, la voie de contournement sortait par la rue Stratcona. À la 2e, on était rendu à la rue Maltais. À la séance du conseil municipal de la mi-avril, des citoyens ont porté à votre connaissance des difficultés de sécurité pour les utilisateurs du parc Holliday qui serait coupé en deux par la voie de contournement. Est-ce exact que ni le promoteur ni la Ville ne semblent savoir où la voie passera exactement du début à la fin? Est-ce qu'elle coupera le parc Holliday en deux? Est-ce conforme au plan d'urbanisme? Y aura-t-il un problème de nuisance par le bruit pour les résidences collées sur la voie de contournement? Dit autrement, est-ce que la nuisance par le bruit occasionné par les véhicules lourds sur Holliday (qui perdure depuis des décennies sans solution véritable) sera déplacé sur la voie de contournement? Est-ce compatible avec l'orientation du plan d'urbanisme: ORIENTATION : Circonscrire les secteurs résidentiels existants et futurs en respect d’un développement harmonieux et rationnel: 3. Éviter de créer des problèmes d’incompatibilité entre certains usages contraignants et l’activité résidentielle a. Considérer la présence d’éléments générant des nuisances sur l’activité résidentielle (ex. : circulation / bruit ; industrie / entreposage extérieur ; pollution olfactive, visuelle, etc.), lors de la planification des développements résidentiels et vice-versa.

  • Les limites actuelles du parc Holliday ne sont que peu touchées par le tracé projeté de la voie de contournement projetée (sauf au coin sud-est). La voie de contournement est prévue se raccorder à la rue Maltais selon le scénario le plus à jour. En ce qui a trait aux bruits de la voie de contournement projeté, ils  seront amoindris par l'espace vert boisé de 10 mètres conservé en bordure de celle-ci et par les aménagements en cour arrière des résidences qui seront construites, tel que les clôtures et /ou plantations aménagées ou conservées. Le niveau sonore sera moins important que sur la rue Holliday qui est adjacente aux cours avant des résidences de part et d'autre du développement, soit à environ 6 à 8 mètres des résidences. Une fois l'entente promoteur/ville conclut, le tracé final retenu pour la voie de contournement pourra faire l'objet d'une modification du plan d'urbanisme afin de mettre à jour le tracé retenu pour cette infrastructure de transport et aucune modification au règlement de zonage ne sera nécessaire suivant cette mise à jour.

 

01-05-2021 

 

[Q] Le canal de drainage longeant la rue Holliday qui a été creusé en 1974 a comme objectif depuis ce temps, de drainer les hausses de la nappe phréatique causées par les eaux de ruissellement au printemps. Le but de cela était de mettre fin aux problèmes d'infiltrations d'eau récurrents qui se sont étirés sur 3-4 ans, qu'ont vécu les résidents de la rue Holliday et à proximité au début des années 70. Ce canal de drainage ne devenait-il pas ainsi en 1974 une infrastructure municipale?

 

N'était-il pas nécessaire à l'époque, de procéder à un projet de règlement pour une modification ou un amendement au Plan d'urbanisme, ou bien à un règlement quelconque pour inclure dans le Plan d'urbanisme, une servitude, une aire quelconque, réservée pour l'entretien et l'espace qu'occupe cette infrastructure municipale, sur un terrain privé, zoné industriel gros gabarit? Parce que aujourd'hui cela aurait probablement une incidence sur le règlement de concordance...

  • Les ouvrages de ce type n’ont pas à être identifiés et ne sont pas obligatoires au plan d’urbanisme, ils n’ont donc aucun effet sur les règlements de concordance.

 

03-05-2021 

 

[Q] Dans le document pour consultation sur votre site, sur la dernière carte, je vois que la zone tampon est à l'intérieur du terrain résidentiel et non en zone industrielle comme vous me l'avez indiqué précédemment et comme sur le plan d'urbanisme. Finalement, où est la zone tampon?

  • Sur les cartes dont vous faites mention, les lignes et informations en rouge représentent le zonage existant et celles en noir le zonage projeté. Cependant, afin d’avoir une idée plus juste de la zone tampon, le projet de règlement 21-06 est le document maître qu’il faut consulter. Ainsi, la zone tampon projetée est en zone industrielle seulement.

[Q] Dans le même document: "Les phases 1 et 2 sont découpées finement, afin de refléter le type d’habitation prévu. Les phases 3 et 4 sont découpées en grandes zones; les usages prévus y sont plus généraux." Je ne trouve pas l'usage "général" dans les usages permis. Qu'est-ce que cela veut dire précisément?

  • Si l’usage général dont vous faite mention est l’usage dominant, il s’agit de résidentiel.

[Q] Dans le plan de zonage 2007-103, les usage pour parc et espaces verts REC A contiennent des jeux pour enfants et autres. Croyez-vous que cela est compatible avec la sécurité des enfants, les odeurs et le bruit dans un espace vert longeant la voie de contournement pour véhicules lourds? Dans ce cas, reste-il des usages intéressants permis sécuritairement dans cette zone?

  • Si votre commentaire concerne l’espace vert linéaire longeant la voie de contournement, il n’est pas de l’intention de la Ville d’aménager des parcs pour enfants. Il s’agit d’un espace vert sans fonction spécifique, sauf d’être un écran naturel.

  

[Q] En 2014 ou environ, la Ville a déboursé 900 000 dollars pour une réfection de la rue Holliday. On nous a dit à l’époque que c’était à cause de bris fréquents des conduites d’égout et d’aqueduc causés par des affaisements. Cela indique la nature problématique du sol. On peut penser à la présence d’argile entre autre. On est à moins de 50 mètres du futur développement. Est-ce que la Ville exige une vraie étude des sols faite par une firme compétente ou se fie t’elle à une firme payée par les promoteurs? 

  • D'abord, selon l’information reçue de nos services techniques, l’affaissement du sol n’était pas la cause des bris de conduites. Concernant l'étude des sols, le promoteur répond aux demandes de la Ville en choisissant un professionnel qui est responsable de son rapport en fonction de son champ de compétence et de l’ordre professionnel qui le régit. La Ville peut demander des vérifications ou études supplémentaires si elle est insatisfaite de l’information fournie par le promoteur.

[Q] On sait que le secteur Haut-Ste-Famille fait mal aux finances de la Ville. La Ville entend t’elle demander un dépot en fiducie des promoteurs pour parer à  d’éventuels recours en cas de dissoulution de leur compagnie à numéro?

  • Les garanties et autres formes d’assurances feront partie de l’entente promoteur-Ville à être ratifiée avant le début de la construction du projet d’ensemble résidentiel.

 

04-05-2021

 

[Q] Lors de la séance du conseil du 12 avril 2021, un avis de motion a été déposé en vue de l’adoption du réglement 21-06. Lors de cette même assemblée,le dit règlement fut adopté. Il est d’usage que l’avis de motion soit présenté lors d’une séance précédent la séance où le r``eglement est présenté puis adopté. N’y a t-il pas là un vice de procédure?

  • Non, si vous consultez l’échéancier d’adoption, vous pourrez constater que l’avis de motion est donné selon l’article 356 de la Loi sur les cités et villes (L.C.V.). L’avis de motion a été donné à la même séance que le dépôt et l'adoption du projet de règlement, ce qui est conforme.

[Q] L’adoption du règlement 21-06 dispense la Ville d’un scrutin référendaire. Lors de cette assemblée du 12 avril, une pétition signée par plus de 150 personnes du secteur avoisinant le futur développement. On demande aux citoyens de s'impliquer. Ils l’ont fait. Que compte la Ville de faire des revendications de ses citoyens? 

  • Le conseil a pris acte de la pétition et continue de travailler au meilleur projet possible pour l’ensemble de la communauté.

[Q] Le règlement 21-06 comprend un plan très détaillé de la zone, des sous zones, des types d’habitation, des parcs, etc. Comment la Ville arrive t-elle à élaborer un plan si précis quand l’entente promoteurs-Ville n’est pas conclue?

  • La modification des règlements d’urbanisme ne fait pas partie de l’entente promoteur-Ville. Il s’agit d’une étape à franchir pour en arriver à une telle entente.

 

05-05-2021

 

 

[Q] Suite à vos réponses, il est clair qu'il n'y a pas de concordance entre votre plan d'urbanisme (" Éviter de créer des problèmes d’incompatibilité entre certains usages contraignants et l’activité résidentielle a. Considérer la présence d’éléments générant des nuisances sur l’activité  résidentielle (ex. : circulation/bruit ; industrie/entreposage extérieure ; pollution olfactive, visuelle, etc., lors de la planification des développements résidentiels et vice-versa) " ; et votre règlement de zonage pour les odeurs et la pollution olfactive : " Il n’y a pas de seuil prescrit au règlement de zonage pour des équipements publics, ceux-ci sont soumis aux normes et exigences du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les Changements climatiques. "


Vous avez décidé de modifier votre plan d'urbanisme d'un zonage industrie gros gabarit à résidentiel sans avoir fait une caractérisation des terrains avec le changement d'usage résidentiel beaucoup plus sévère au niveau des contaminations potentielles. Il y a officiellement un voisin qui a une contamination (site officiel du MELCC industriel pour le fer, manganèse, cadmium, etc.). Étant conscient par le changement d'usage plus sévère de l'industrie gros gabarit à résidentielle ayant un voisin contaminé qui peut entraîner une contamination par migration des polluants vers la nouvelle zone résidentielle. Est-ce que la municipalité devient responsable de la contamination potentielle des sols donc sera responsables des coûts de réhabilitation de la contamination des sols ?
Est-ce que cela sera la responsabilité du propriétaire du terrain (promoteur) ? Est-ce que cela sera la responsabilité de l'acheteur du terrain pour la construction de sa maison ? Est-ce que cela peut être une responsabilité mixte due au changement de zonage plus sévère par la municipalité sans avoir fait de caractérisation du terrain par la modification de zonage résidentielle ayant un voisin contaminé, s'il y a une demande de réhabilitation des sols par le MELCC ? Est-ce que cela peut être le propriétaire du terrain contaminé avant ou après le changement d'usage qui a contaminé la nouvelle zone résidentielle qui sera responsable des coûts de la réhabilitation ? Même question si la contamination provient d'équipements publique (municipalité) ? Pourquoi avez-vous fait une modification d'usage avec un voisin contaminé avec potentiellement une migration des contaminants sans avoir produit une étude de caractérisation des terrains ? Qui va payer s'il y a contamination ?

  • Nous prenons note de vos commentaires, cependant, votre question est de nature légale et donc sans objet pour la consultation concernant la concordance du projet d’amendement en regard du plan d’urbanisme. Les aspects environnementaux et techniques seront abordés dans les diverses études à déposer par le promoteur à la satisfaction de la Ville. Le tout devant faire l’objet d’un Certificat d’autorisation du ministère de l’Environnement (MELCC) avant la conclusion d’une entente avec la Ville et le début des travaux.

  

[Q] Puisque l’adoption du règlement ZONAGE N°2007-103 –CRÉATION DES ZONES ET NORMES RÈGLEMENTAIRES (PROJET HOLLIDAY) RÈGLEMENT DE Concordance aura lieu le 10 mai, nous aimerions savoir : a- le contenu de l’adoption b- Comment vous allez le rendre publique c- et quand?

  • Le 10 mai le conseil pourra adopter (ou non) par résolution le règlement de concordance, avec ou sans modification, et ce règlement sera disponible sur le site Web de la Ville et sur demande pour les personnes intéressées.

Aussi, puisque qu’il y a une date limite (19 mai), nous aimerions savoir : a- quand b- comment vous allez rendre publique l’avis pour informer les gens d’un recours à la CMQ (Art.137.10, 137.11 & 137.12LAU).  

  • Le 19 mai sera publié un avis public dans les journaux locaux (Le Nord-Côtier), indiquant la procédure à suivre, les délais et les coordonnées de la Commission municipale du Québec.

 

[Q] La dernière étude d'impact sur la circulation fournie par les promoteurs du projet Holliday a été réalisée en février 2013. Depuis ce temps les développements Rochette phase 2,3 et 4 se sont effectués et le Cégep de Sept-Îles s'est agrandi deux fois. Ces facteurs ont substantiellement contribué à augmenter la densité du traffic sur la rue Holliday.

 

La réalité des résidents de la rue Holliday aujourd'hui, c'est que beaucoup d'entre nous se stationnent de reculons pour pouvoir sortir de nos entrées le matin, pour aller travailler sans risquer de se faire tuer ou de couper la circulation, et cela évidemment, est bien pire en saison hivernale. Des résidents de Ste-Famille ont affirmé avoir attendu près de 5 minutes à l'arrêt de l'intersection Maisonneuve/Holliday, pour pouvoir prendre Holliday après avoir déposé leurs enfants à l'école Maisonneuve.

 

Sachant que les problèmes de circulation sur la rue Holliday durent depuis des décennies, la Ville de Sept-Îles ne craint-elle pas en allant de l'avant avec cet amendement, basé sur des études d'impact sur la circulation vieilles de 8 ans, de causer encore plus de problèmes de circulation aux résidents de la rue Holliday et des rues avoisinantes, et ainsi de ne pas s'harmoniser au Plan d'urbanisme, en créant d'énormes problèmes de circulation en zone résidentielle?

  • Nous prenons note de vos observations. Le promoteur a donné récemment un mandat à la firme ayant réalisée l’étude en 2013 afin d’actualiser celle-ci. Il sera donc prit en considération les données qui émaneront de cette mise à jour afin de déterminer les meilleurs scénarios de circulation pour en venir à une entente promoteur-Ville pour le développement.

 

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