05-05-2021 (suite)
[Q] Je suis résidente de la rue Holliday, du côté pair, et j'aimerais vous transmettre certaines de mes préoccupations et de mes questions concernant le projet domiciliaire prévu derrière notre rue. Ma première préoccupation est le risque de contamination des sols. Je veux m’assurer que ma famille vit dans un endroit sain et sécuritaire. Je veux aussi continuer de cultiver des légumes dans mon jardin sans craindre un risque de contamination. Je sais qu'une étude a déjà été réalisée en 2016 à ce sujet, mais je me demande si un suivi sera fait avec les changements qui seront apporté par le projet, notamment avec le déboisement qui se fera au fil du temps. Sachant que le «lac rouge» (bassin de rétention de l’IOC) est situé à environ 300 mètres de ma propriété, je
m’inquiète du risque de contamination des sols avec le retrait de nombreux arbres qui agissent à titre de filtreurs naturels. Pouvez-vous m’assurer que la Ville ou le promoteur agira avec prudence en prévoyant une nouvelle étude des sols et du réseau d’aqueduc lorsque le projet sera débuté?
- Le promoteur doit fournir plusieurs études et documents pour ratifier une entente promoteur-Ville. De plus, le projet doit répondre aux exigences du ministère de l’Environnement (MELCC) pour l’obtention d’un certificat d’autorisation (CA) avant le début des travaux.
[Q] Étant donné que le canal près de chez moi, celui perpendiculaire à la rue Holliday qui longe l’arrière de la rue Rochette, n’est pas sur le plan des promoteurs, je suppose aussi qu’il sera remplacé par un drain et cet aspect m’inquiète également. Je vous réfère à cet article de La Facture où des résidents de Sept-Îles sont aux prises avec la bactérie du fer suite à l’installation d’un drain agricole. Il est mentionné dans l’article que ni la Ville de Sept-Îles, ni l’entrepreneur n’assume la responsabilité de cette situation. À l’époque, on peut comprendre que le problème ne pouvait pas être soupçonné, mais vous comprendrez mon inquiétude de voir une telle situation se reproduire ici, et que nous ayons à subir les conséquences sans que personne n’en prenne la responsabilité. Avons-nous l’assurance que le drain qui sera installé permettra d’éviter ce problème? Et si non, j’aimerais savoir qui sera responsable des problèmes qui seront imposés aux résidents de la rue Holliday le cas échéant? Ce point me préoccupe autant pour moi qui habite au 352 Holliday, que pour ma grand-mère qui demeure sur la rue Lecourtois et qui a déjà eu des inondations chez elle à l’époque où le canal n’avait pas été creusé. Encore là, qui sera responsable pour elle si le tuyau de drainage n’offre pas l’efficacité promise ou s’il y a une prolifération de bactéries du fer?
- Nous prenons note de vos commentaires. Les ouvrages de génie-civile doivent prendre en compte l’ensemble des enjeux que présente le projet de développement quant à son insertion à la trame urbaine existante.
[Q] Je me questionne aussi quant aux places disponibles dans les écoles du quartier. Même en sachant que la Commission scolaire du Fer sera consultée au cours du projet, je m’inquiète que mes enfants n’auront pas accès à leur école de quartier. Pour l’instant, la Commission scolaire assure qu’ils ont assez de places dans leurs classes pour accueillir tous les enfants. Par contre, il n’a jamais été précisé dans quelles écoles sont ces places et si nos enfants pourront effectivement fréquenter l’école du quartier. Avec notre situation géographique, nous sommes déjà incertains d’avoir une place à l’école du Boisé compte tenu de toutes les jeunes familles qui se sont ajoutées dans les secteurs Rochette dans les dernières années. Nous nous rassurions en nous disant qu’à
défaut d’avoir accès à l’école du Boisé, nos enfants pourraient aller à l’école Maisonneuve, mais avec le développement domiciliaire derrière la rue Holliday, on s’attend à voir s’installer de jeunes familles qui seront situés plus près de cette école et qui pourraient forcer nos enfants à devoir s’éloigner encore plus de la maison. Nous avons choisi de nous installer en ville et non aux Plages pour être plus près de ces services, et vous comprendrez que cette situation me préoccupe grandement.
- Nous prenons note de vos commentaires. La Ville informe les différentes instances des projets qui sont en planification. La Ville ne gère pas l’aspect scolaire et s’en remet aux instances responsables, et collabore avec elles au besoin.
[Q] Finalement, je me questionne par rapport au réel besoin d’ajouter tous ces terrains. Un projet de 500 terrains me semble très ambitieux quand on sait qu’il y a de plus en plus d’exode dans la région. Est-ce vraiment nécessaire de bousculer autant de résidents et d’amorcer un projet d’une si grande envergure sans savoir si la première phase sera réellement lucrative et que tous les terrains seront effectivement occupés. Durant les rencontres chapeautées par la Boite à Clés cet hiver, les promoteurs mentionnaient que le projet pouvait s’échelonner sur 20 à 25 ans. Toutefois, les choses peuvent changer sur une si longue période. Est-ce coutumier de prévoir des projetsdomiciliaires sur une si longue période de temps, surtout en le confiant à une compagnie indépendante qui pourrait à tout moment faire face à des problèmes financiers ou même cesser ses activités? En confiant ce projet à un promoteur privé, je m’inquiète aussi que personne ne soit imputable d’éventuels problèmes causés aux résidents de la rue Holliday par ce projet domiciliaire. Sachant également que le règlement de concordance permettra le changement de zonage sans l’aval des résidents, je m’inquiète que le promoteur, n’ayant plus à nous accommoder pour favoriser l’acceptation du projet, développe le projet sans tenir compte des compromis faits au cours des précédentes consultations. Peut-on avoir l’assurance qu’ils développeront le projet tel que mentionné lors des échanges avec les citoyens, c’est-à-dire en échelonnant les travaux sur plusieurs années, en s’assurant que les terrains d’une phase soient suffisamment occupés avant d’en développer une autre? Je crains qu’avec la liberté que le règlement de concordance leur accorde, ils décident de déboiser et de préparer les terrains sur les quatre phases sans respecter l’échéancier discuté, et qu’on se retrouve avec des terrains vagues inutilisés pendant plusieurs années. Est-ce que la Ville pourra assurer un certain contrôle des travaux pour que le projet se fasse en respectant les résidents déjà sur place?
- Nous prenons note de vos commentaires. Le projet sera approuvé par la Ville, par phase, selon les besoins et la demande en terrain constructible. Suite à une entente promoteur-Ville, le promoteur exécute les travaux en conformité de l’entente et selon les plans et devis approuvés par la Ville et le ministère de l’Environnement (MELCC). À la fin des travaux d’une phase, le promoteur cède les infrastructures à la Ville (sans frais). La Ville devient propriétaire des infrastructures et donc, responsable de leur entretien. Le promoteur demeure propriétaire des terrains constructibles et les vend selon les demandes qu’il reçoit pour des projets résidentiels.
06-05-2021
[Q] Vous savez que plusieurs résidents de la rue Holliday et de rues avoisinantes ont vécu dans le passé des inondations ou des infiltrations d'eau dans leurs sous-sols.
Vous savez que 155 résidents concernés ont signé une pétition s'opposant au projet de développement domiciliaire Holliday tel qu'il a été présenté en février 2021, qui implique en fait, de remblayer le canal de drainage actuel qui longe la rue Holliday et de le remplacer par un tuyau perforé de 900 mm de diamètre recouvert d'une membrane géotextile à environ 12 pieds de profond, de construire une voie publique par-dessus et des habitations sur toute la zone.
Vous savez depuis 1999 qu'il y a présence de la bactérie du fer dans le sol de Sept-Îles, et qu'elle a causé d'énormes problèmes à des résidents en colmatant les membranes géotextiles du drain agricole entourant leur propriété sur la rue Nicolas, à quelque pâtés de maisons de la rue Holliday.
Vous savez qu'il y a présence de silt (limon) et de fortes probabilités de présence d'argile en profondeur dans le sol sur le terrain des promoteurs du projet Holliday, selon le rapport de l'étude géotechnique de la firme Inspec-Sol, qui a été remis à M. François Turmel en avril 2013.
Étant informés de ces éléments majeurs, il est raisonnable pour les résidents de craindre qu'une obturation du drain agricole proposé par les promoteurs puisse engendrer un retour des inondations et des infiltrations d'eau et ainsi que leur soit infligé d'énormes coûts et une perte de qualité de vie dans les années à venir. Cela irait vraiment à l'encontre du Plan d'urbanisme. "Éviter de créer des problèmes d’incompatibilité entre certains usages contraignants et l’activité résidentielle... lors de la planification des développements résidentiels "
À la lumière de ces informations, la Ville a-t-elle quand même l'intention d'aller de l'avant en adoptant le projet de règlement n°21-06 le 10 mai 2021?
- Nous prenons note de vos commentaires. Les ouvrages de génie civil doivent être conçus et réalisés en fonction des problématiques connues ou appréhendées et à la satisfaction de la Ville. Le conseil prendra acte de la consultation publique et décidera de la suite du projet de règlement.
[Q] Est-ce que l'entente promoteur-Ville doit respecter le règlement de zonage en concordance avec le plan d'urbanisme? Est-ce que l'entente promoteur-Ville doit respecter les règlements et la Loi sur la qualité de l'environnement?
- L'entente promoteur-Ville (règlement no 2012-243 concernant les ententes relatives à des travaux municipaux) c'est, en résumé, une entente sur les travaux à faire, sur les conditions de réalisation et de cession des infrastructures à la Ville (rues, équipements, espaces verts, etc.). Un certificat d'autorisation du MELCC doit être obtenu par le promoteur pour réaliser les travaux prévus à l'entente. Une telle entente est nécessaire pour réaliser le développement et les travaux doivent être exécutés de façon conforme et à la satisfaction de la Ville. Ce processus est nécessaire pour que des permis de construction pour des projets de nature résidentielle ou autre, conformes aux règlements d'urbanisme dont le zonage fait partie, soient délivrés.
[Q] Vous dites que : "Les usages industriels de la classe industrielle (Ic) sont permis dans la zone industrielle 1030 I, cependant la zone tampon prescrite au règlement de zonage doit être protégée ou aménagée pour respecter la norme édictée si un projet y est développé dans l’avenir." De quelle norme précisément parlez-vous, je n'en ai pas vu dans le règlement de zonage? Voulez-vous dire qu'actuellement, la norme du zonage industriel n'est pas respectée mais qu'elle le sera à l'avenir?
- La zone tampon est une norme applicable au règlement de zonage. On retrouve la signification de cette norme à l'article 4.2.7 du règlement de zonage , que vous pourrez consulter sur le site Web de la Ville.
[Q] Vous dites : "En ce qui a trait aux bruits de la voie de contournement projeté, ils seront amoindris par l'espace vert boisé de 10 mètres conservé en bordure de celle-ci et par les aménagements en cour arrière des résidences qui seront construites, tel que les clôtures et/ou plantations aménagées ou conservées. Le niveau sonore sera moins important que sur la rue Holliday qui est adjacente aux cours avant des résidences de part et d'autre du développement, soit à environ 6 à 8 mètres des résidences. Une fois l'entente promoteur/Ville conclue, le tracé final retenu pour la voie de contournement pourra faire l'objet d'une modification du plan d'urbanisme afin de mettre à jour le tracé retenu pour cette infrastructure de transport et aucune modification au règlement de zonage ne sera nécessaire suivant cette mise à jour." Je comprends que vous comptez sur les aménagements des citoyens pour amoindrir le bruit provoqué par la voie de contournement. Est-ce que ces aménagements de cour arrière feront partie du règlement de zonage, je ne le vois pas dans le plan d'urbanisme non plus? Est-ce que je comprends bien que vous comptez sur l'entente promoteur-Ville pour que le bruit ne dépasse pas un certain niveau non précisé dans votre règlement de zonage? à Titre d'exemple, la Ville a dû construire un mur anti-bruit à la limite du site des neiges usées parce que les citoyens de la zone résidentielle adjacente se plaignaient du bruit. Si la Ville compte construite un tel mur, sur quel espace pourrait-il être construit? Si vous dites que ma question est hypothétique, l'étude sur le bruit que la Ville a fait faire pour le site de neige usées a été faite après la construction résidentielle. Sera-ce aussi le cas au développement Holliday? Quelle norme avez-vous appliquée au site de neige usée et où est-elle dans votre règlement de zonage?
- La Ville ne compte pas sur les aménagements des citoyens en cour arrière pour diminuer le bruit pouvant provenir de la voie de contournement. Cependant, les aménagements qu'ils réaliseront, tels les clôtures et les bâtiments complémentaires, sont de nature à diminuer les impacts s'ils s'en trouvent. Il n'y a aucune norme de prévue au règlement de zonage concernant l'aménagement d'écran acoustique par les citoyens en cour arrière. L'entente promoteur-Ville n'a rien à voir avec une norme de niveau sonore maximal. Finalement, les écrans acoustiques (andin végétal) au pourtour du site de neige usée ont été aménagés par la Ville dès le début des opérations. Cependant, ce dossier ne fait pas partie de l'objet de la consultation publique, nous ne ferons pas plus de commentaires à ce sujet. Nous vous invitons à vérifier les normes en matière de pollution sonore émanant du ministère de l'Environnement (MELCC) pour des sources fixes.
